Achat

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Pour vendre un bien en France, le vendeur est tenu de fournir les résultats des 8 diagnostics suivants:

• Loi Carrez
• Présence et/ou absence de plomb, d’amiante ou de parasites
• Etat de l’installation électrique
• Etat de l’installation de gaz naturel
• Diagnostics de Performance Energétique
• Etat des risques naturels / environnementaux (ERNMT)

Ces inspections sont délivrées à titre informatif: le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur au moment de la promesse de vente, mais il n’a aucune obligation de corriger les problèmes qui peuvent être révélés.

Les diagnostics sont réalisés par des géomètres experts agréés. Si les résultats fournis se révèlent être incorrects, vous pourrez demander réparation à la société engagée.

Afin de prendre une décision éclairée sur l’achat de votre propriété, ces inspections doivent être lues et comprises en parallèle avec les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales des copropriétaires.

Il existe deux cas de figure:

Quand un bien est vendu par une agence, la surenchère n’est pas possible. Dans ce cas, le prix demandé est contractuellement défini comme étant le prix maximum. Dès qu’une offre est faite à ce prix (sans clause suspensive de prêt), l’offre est acceptée d’office, éliminant ainsi toute possibilité de surenchère.

Quand un bien est vendu « entre particuliers », l’acceptation de l’offre n’est soumise à aucun règlement, le propriétaire est libre de conclure la vente avec les personnes et aux conditions de son choix, ce qui ouvre la voie à la surenchère. Ceci prouve le contraire de l’opinion largement répandue que vous pouvez davantage «faire une bonne affaire» si vous achetez sans l’intervention d’une agence.

Les frais de clôture généralement appelés frais « de notaires » sont traditionnellement payés par l’acheteur. L’acheteur doit s’attendre à payer des droits et taxes d’environ 7,7% du prix d’achat qui se répartissent à peu près comme ci-dessous:

• Droits de mutation : environ 5,8% à Paris.
• Frais divers calculés selon les documents et les recherches effectués et examinés par le notaire afin de rédiger l’acte de vente. Ils représentent généralement moins de 700 €. Si l’acheteur achète à l’aide d’un emprunt bancaire, ce montant est légèrement plus élevé.
• Les émoluments de notaire s’élèvent à environ 1,33% du prix de vente.

Les taxes dites « foncière » et « d’habitation » sont toutes deux redevables par la personne habitant/possédant le bien au 1er janvier de l’année en cours. Mais alors que la taxe d’habitation est intégralement payable par la personne qui habite dans le bien à cette date (propriétaire ou locataire), la taxe foncière sera entièrement réglée par le vendeur. Au moment de la vente, l’acquéreur restituera à ce dernier le montant au pro-rata temporis entre la date de la vente et la fin de l’année. Ce n’est que l’année suivant la vente que l’impôt foncier sera adressé directement au nouveau propriétaire du bien.

Le montant de l’impôt foncier dépend d’un certain nombre de facteurs, tels que la valeur locative moyenne et un indice défini individuellement pour chaque arrondissement. En règle générale, le montant se situe entre 10 € – 20 € par m2 en fonction de la taille de votre propriété, à savoir que plus le bien est grand et moins le montant par m2 est élevé. La taxe d’habitation dépend d’un certain nombre de critères (taille, quartier, mais aussi nombre de personnes vivant dans la propriété et le revenu global du ménage), et peut donc varier d’un occupant à l’autre. Cependant, sa valeur est plus ou moins comparable au montant de la taxe foncière.

Lors de l’acte de vente, en plus du prix du bien et les frais d’agence, le notaire établira une comptabilité précise de toutes les taxes et charges dues par le vendeur et l’acheteur en fonction de leur pro-rata temporis respectif de propriétaire :

• Les charges d’immeuble du trimestre en cours seront réconciliées entre les deux parties en fonction de ce qui a été payé ou est encore dû. En d’autres termes, si le vendeur a déjà payé les charges d’immeuble du trimestre en cours, l’acheteur lui remboursera sa quote-part calculée sur le nombre de jours restants sur ce trimestre. Si le vendeur a manqué à payer les charges d’immeuble, le montant dû sera directement déduit du prix d’achat et payé au syndic de l’immeuble, de sorte que l’acheteur commence par un compte équilibré. Si l’acte de vente se passe exactement à la fin du trimestre, l’acheteur paiera les prochaines charges directement au syndic de l’immeuble.
• Le fonds de roulement n’est généralement pas bien plus que quelques centaines d’euros en fonction de la taille de la propriété. Dans la plupart des cas, le syndic conserve le fonds de roulement du vendeur, de sorte que l’acheteur rembourse le vendeur du montant équivalent au moment de la signature. Certains syndics préfèrent rembourser le vendeur et demandent ensuite à l’acheteur de leur verser le fond de roulement.
• Les taxes de propriété dites taxe « foncière » et « d’habitation » sont toutes deux redevables par la personne habitant/possédant le bien au 1er janvier de l’année en cours. Mais alors que la taxe d’habitation est intégralement payable par la personne qui habite dans le bien à cette date (propriétaire ou locataire), la taxe foncière sera entièrement réglée par le vendeur. Au moment de la vente, l’acquéreur restituera à ce dernier le montant au pro-rata temporis entre la date de la vente et la fin de l’année. Ce n’est que l’année suivant la vente que l’impôt foncier sera adressé directement au nouveau propriétaire du bien.